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    居住权的应用场景和登记问题

    时间:2022-06-12 16:55来源:未知 作者:admin 点击:
    居住权是民法典新设立的用益物权,是我国民事法律体系中重大的制度变更,而居住权登记问题是新制度能否真正落地的核心所在。 居住权是民法典所规定的用益物权。根据民法典相关规定,居住权是居住权人占有、使用他人住宅以满足生活居住需要,以无偿设立为原则

      居住权是民法典新设立的用益物权,是我国民事法律体系中重大的制度变更,而居住权登记问题是新制度能否真正落地的核心所在。

      居住权是民法典所规定的用益物权。根据民法典相关规定,居住权是居住权人占有、使用他人住宅以满足生活居住需要,以无偿设立为原则,经登记设立且不得继承、转让的用益物权。应当注意的是,法律明文规定,居住权只能设立在住宅之上,因此对于非用于居住的店铺、办公楼、厂房等,原则上并不能设立居住权。

      民法典所规定的居住权是新设立的物权种类。可以明确的是,居住权制度的立法本意便是,作为保证人民群众“住有所居”的一条路径,对社会提供人文关怀和物质保障。同时,作为一项用益物权,居住权的应用除遵守民法典相关条文的具体规定外,还应遵守物权与用益物权的一般规定。

      民法典第368条规定,居住权自登记时设立。在完善居住权登记制度的过程中,如下几个问题值得关注:

      第一,居住权的功能定位。从比较法上看,有些国家(如德国)的居住权制度兼具了保障性功能和投资性功能。我国的居住权制度无疑以保护弱者,“满足生活居住需要”的保障性功能为首要任务;但也允许通过合同约定的方式许可居住权人将房屋出租,从而使居住权也具有了有限的投资性功能。

      关于定位问题在登记环节尚存诸多待明确之处。如民法典所指的可以设置居住权的客体为“住宅”,实务中存在大量不能做产权转移登记的住宅或者类住宅,比如开发商自持的住宅物业、小产权房、商住两用房、民宿、公寓式酒店、分时度假酒店等,这些具有居住功能的物业,是否可以设置居住权?

      笔者认为,应首先在政策层面上明确居住权的功能,如果限定为仅具有保障性功能,则除了法律明确规定之外(如出租),应严格限制小产权房和类住宅房屋的居住权登记;如果认为居住权可兼具投资性功能,则应明确哪些类型的房屋可登记居住权,且应只为合法建筑登记,避免小产权房这种违法建筑通过居住权登记变相“洗白”。

      第二,居住权人主体问题。居住权具有较强的人身属性,故居住权人为自然人为应有之义。但民法典规定的居住权合同条款“(一)当事人的姓名或者名称和住所”中的“名称”这一术语已将居住权的主体扩大到了法人和非法人组织。

      那么,登记机关是否可以做限缩处理,仅做自然人为居住权主体的登记?笔者认为,还是要考虑到现实情况,尊重立法原意,允许法人、非法人组织作为居住权人。如政府在保障房性住房上为低收入群体设立居住权,或者以房养老模式中购买批量住宅为老年人保留居住权的机构或企业,再或者为了解决员工居住问题取得居住权分配给员工居住的企业等主体应考虑允许作为居住权主体。

      第三,居住权采取登记生效主义还是登记对抗主义。根据民法典第368条的规定,以合同方式设立居住权的,居住权自登记时设立,即居住权登记具有登记生效的法律效力。但以遗嘱方式设立居住权时,居住权登记的法律效力如何却尚不明确,争议之处在于是采用登记生效主义还是登记对抗主义?

      根据民法典第230条的规定:“因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。”故居住权自继承开始即应生效,因此采用登记对抗主义更为合理。同时考虑到民法典实施后,居住权登记并未全面开展,存在事实上的居住权,如果一概否认居住权的效力则有违公平原则。

      笔者认为,司法裁判应对民法典实施前和实施后的居住权事实进行区分,如果在民法典实施前事实设立并存续的居住权,不应仅以未登记为由进行否定;但在民法典实施之后,应按照民法典精神确认居住权是否设立,同时也要考虑房屋所在地登记机关是否可以进行居住权登记,当事人对未登记是否存在过错。如果因登记机关的原因不能进行居住权登记,则不宜简单否定居住权的设立,否则会造成事实上的司法不公,也不利于的保护。

    (责任编辑:admin)
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